No dia a dia, a administração de um condomínio já exige grande comprometimento do síndico. Afinal, ele é o grande responsável por gerenciar uma série de questões que são de interesse coletivo dos condôminos. Entre elas, está manter a ordem quando um ou condômino ou o próprio prédio necessitam fazer uma reforma.
Para ajudar você a identificar cinco aspectos que o síndico deve considerar no momento das reformas em condomínios, preparamos esse post. Confira!
1. Responsabilidade sobre os resíduos
Por menor que seja uma reforma, ela vai gerar uma quantidade bastante significativa de resíduos. Entulhos, latas de tinta, embalagens de produtos, restos de materiais, enfim, todo o material restante, precisa ser acondicionado pelo condômino de maneira adequada. O condomínio deve ser responsabilizar pela destinação final apropriada desses resíduos. Nada pode ficar depositado nas áreas comuns, a menos que haja um consentimento expresso do síndico, sob a anuência da maioria dos demais condôminos.
2. Projeto
Mesmo sendo o proprietário do imóvel, o condômino precisa apresentar ao síndico o projeto da reforma, que deve garantir que nenhum risco às demais estruturas do condomínio será causado. Se a reforma implicar em qualquer mudança na faxada do prédio, é necessária a aprovação da totalidade dos condôminos. Além disso, aquele que deseja fazer a reforma deve informar o plano de ação, considerando os materiais que serão utilizados e a duração da obra. Essas medidas serão necessárias para programar a rotina da obra em conformidade com as rotinas do condomínio e também para informar aos demais condôminos com relação aos transtornos que serão causados.
3. Limites de horários para barulho e movimentação de pessoal
Reformar sem fazer barulho é impossível. O condômino tem o direito de fazer reformas, mas isso não significa que há liberdade para a produção de ruídos em qualquer horário. Aliás, os horários das reformas devem ser previstos pela convenção. Geralmente eles se situam entre 8h e 12h e 14 e 18h, coincidindo com os horários onde há menos pessoas no condomínio e quando o silêncio pode ser quebrado com menor incômodo. Da mesma forma, esses horários tornam menos incômoda a circulação dos trabalhadores pelas áreas em comum.
Nesse tópico também vale comentar que os níveis de emissão de ruídos devem estar de acordo com a lei e não podem ser superiores aos aceitáveis para a manutenção da saúde das pessoas.
4. Cadastramento dos trabalhadores
Uma das consequências mais sérias de uma reforma é a entrada de pessoas estranhas nas dependências do condomínio. Nunca se sabe: em meio ao ir e vir de trabalhadores, podem entrar no prédio elementos mal intencionados. Ainda, indivíduos que nada têm a ver com a obra, aproveitando o momento de maior confusão, podem tentar se passar por um trabalhador, entrar pela portaria e praticar algum crime, criar situações constrangedoras ou que importunem os condôminos.
Para garantir a segurança, é indispensável que todo o pessoal da obra seja devidamente identificado e cadastrado.
5. Habilitação profissional
Pequenas intervenções nas unidades condominiais – do tipo pinturas e pequenos consertos – pedem apenas que o profissional contratado seja devidamente identificado e cadastrado junto ao condomínio, como já mencionado. Naturalmente, como também já foi mencionado, o condômino deve informar o tempo que ele permanecerá trabalhando no local. Contudo, em edifícios, além desse cuidados, as obras maiores, que promovem alterações consideráveis no imóvel e que, de alguma forma, criarão interferências na estrutura da construção – por exemplo, as que exigem a remoção de paredes -, precisam ser projetadas e acompanhadas por um profissional habilitado, O ARQUITETO, com capacidade comprovada para avaliar os riscos e garantir que tudo transcorrerá da maneira devida.
Seguindo essas regras, o síndico e os demais condôminos poderão conviver com as obras de reformas sem grandes problemas. Se ainda ficou alguma dúvida, deixe aqui o seu comentário. Teremos prazer em esclarecer!
Gestão do condomínio: administre como uma empresa.
Enxergar um condomínio como uma empresa é algo bastante próximo da realidade. Afinal, ainda que seja uma entidade sem fins lucrativos, um condomínio é uma pessoa jurídica que gerencia um orçamento e que tem por finalidade manter uma série de processos em funcionamento.
Se a gestão do condomínio não é feita de maneira adequada, além de não conseguir cumprir a missão que foi confiada a ele, o síndico deverá se responsabilizar pela falência de uma instituição que de interesse coletivo dos condôminos.
Gestão do condomínio
Para evitar situações extremas, o síndico deve elaborar um planejamento cuidadoso, considerando todos os aspectos que a administração envolve nos planos:
- financeiros;
- fiscais;
- de gestão de pessoal;
- de relacionamento com condôminos;
- de relacionamento com fornecedores;
- entre outros.
Aliás, por analogia, os condôminos poderiam ser vistos como os clientes para quem o síndico presta os serviços de gestão condominial. Como quaisquer clientes, eles esperam receber um serviço condizente com o que pagam como taxa de condomínio.
Gestão financeira
O caixa de um condomínio precisa ser consistente. Ou seja, as receitas geradas pelas taxas de condomínio precisam ser suficientes para cobrir as despesas.
Além disso, como toda empresa saudável mantém uma reserva de capital para reinvestir em melhorias ou para cobrir despesas não previstas, o síndico deve fazer o mesmo, criando um fundo de reserva.
Esse fundo será usado, por exemplo, para cobrir gastos com reformas ou com reparos nas dependências do condomínio.
Contratação de pessoal
Da mesma forma que o gestor de uma empresa precisa contar com a assessoria de pessoas capacitadas para exercerem as funções que forem a elas delegadas, o síndico também deve se cercar de gente competente, que tenha capacidade para cumprir as tarefas que receber.
Portanto, é fundamental contratar profissionais que tenham treinamento específico para os setores nos quais vão trabalhar e que eles se ocupem somente das funções para as quais foram contratados. Agindo sem improvisos, o síndico consegue evitar problemas com a qualidade do serviço e ações na Justiça do Trabalho.
Por exemplo: se uma pessoa contratada para trabalhar na faxina do condomínio passa a atuar na portaria, é bastante provável que ela não tenha a capacidade para cumprir bem as funções de porteiro. Além disso, esse desvio de função pode gerar um motivo de ação trabalhista no futuro.
Seleção de fornecedores
As empresas eficientes só contratam serviços ou adquirem produtos de fornecedores de qualidade, e o mesmo deve valer para um condomínio.
Naturalmente, o preço e as condições de pagamento devem ser considerados no processo de seleção. Contudo, também é indispensável levar em conta que o que for adquirido precisa ter boa qualidade.
Às vezes, vale a pena pagar um pouco mais caro por um produto que apresenta melhor rendimento ou por um serviço que seja bem executado do que gastar pouco com algo que não atenderá às reais necessidades do condomínio ou que precise ser refeito.
Assessoria profissional _ Condomínios
O síndico que administra o condomínio como se ele fosse uma empresa não dispensa a assessoria de, pelo menos, um bom advogado , um contador que entenda de contabilidade condominial e UM ARQUITETO para suporte na manutenção e reformas.
